Construir ou Comprar Pronto?
Esta é uma dúvida muito comum quando se pretende conquistar um imóvel próprio.
É uma questão que precisa ser muito bem analisada pois, existem várias respostas para cada necessidade ou momento em que a pessoa se encontra.
Alguns desses parâmetros são a sua situação financeira, o prazo que se tem para se mudar, tempo disponível para reuniões com os profissionais que estarão envolvidos no processo de construção, tempo para acompanhar a obra, procurar um terreno ideal para o projeto que se tem em mente, etc.
Se você procura uma casa customizada para as suas necessidades específicas, vai precisar primeiro fazer um esboço do projeto de sua casa. Próximo passo é procurar um terreno, numa região boa, de tamanho ideal, posição do Sol favorável, topografia adequada, infraestrutura do condomínio, entre outros.
Quando você não tem tempo ou paciência para procurar um terreno, já é um indicativo que deverá seguir para compra de um imóvel pronto.
Se a opção escolhida for pela compra de um imóvel pronto, resumidamente você apenas terá de escolher a casa ou apartamento e fazer o pagamento.
No entanto, a realidade da maioria dos brasileiros, é preciso partir para um financiamento para conseguir conquistar o imóvel de seus sonhos.
No caso de financiamento, antes de iniciar a busca do imóvel pronto, é primordial que você vá até uma instituição financeira e converse com o seu gerente para que ele faça uma simulação de um financiamento. Assim você vai ter um valor máximo de imóvel que terá de procurar. Assim você não perde tempo buscando um imóvel cujo valor não irá conseguir crédito.
Se você optar pela construção, o processo é bem mais demorado, necessitando de tempo disponível para correr atrás das seguintes etapas:
- Comprar um terreno no local desejado;
- Contratar topógrafo para fazer as medições;
- Contratar um engenheiro ou arquiteto de sua confiança para fazer o projeto;
- Fazer o planejamento de obra, considerando serviços, taxas diversas, prazos, material e mão de obra;
- Aprovar o projeto no condomínio;
- Solicitar a ligação de energia elétrica e água;
- Legalizar a obra com alvará da Prefeitura e pagamento do IPTU;
- Contratar a mão de obra necessária (empreiteiro, pedreiro, servente, etc.);
- Adquirir os materiais de construção;
- Acompanhar a obra até a entrega do imóvel;
- Averbar a construção e recolher os impostos.
Apenas como referência, o tempo estimado para construir uma casa padrão de 120 m² pode levar de 7 a 12 meses. Esse prazo pode se estender ainda mais dependendo das condições do tempo e outros imprevistos que possam surgir na obra ou no bolso.
Construir é mais barato?
A resposta pode ser sim, não ou igual. A resposta vai depender de alguns tópicos descritos anteriormente e a uma infinidade de questões que dependem da situação econômica e das condições do mercado imobiliário. O valor de construir ou comprar pronto podem oscilar e, em determinadas situações podem ser bem semelhantes. Além disso, temos de considerar a região em que a valorização está alta devido a procura e oferta que influenciam enormemente no quesito preços.
Estima-se que de 2016 a 2022, ficou 50% mais caro construir no Brasil, devido ao aumento dos preços de materiais de construção.
Segundo dados do SINAPI (Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil), o preço do m² construído saltou de R$ 1.027,30 em 2016 para R$ 1.514,12 em 2022.
Considerando a casa padrão de 120 m², o valor médio da mão de obra e material sairia por cerca de R$ 180 mil. Além disso, ainda é preciso adicionar os custos, projeto e licenças, que atualmente podem ultrapassar facilmente os R$ 200 mil.
Somando-se o valor do terreno, a construção completa não sairia por menos de R$ 500 mil, valor suficiente para adquirir uma casa padrão pronta em algumas localidades.
Paralelamente ao aumento do preço da construção, os valores de venda dos imóveis também acompanham. Em 2022, de acordo com dados do Índice FipeZap, o preço de imóveis residenciais no país varia entre R$ 4.870/m² e R$ 9.882/m².
Considerando a casa padrão de 120m², de acordo com os números acima, ainda seria mais barato construir do que comprar imóvel pronto.
Existem regiões em que os imóveis e os serviços de construção podem ser mais baratos ou mais elevados. Até mesmo dentro de uma determinada cidade os preços podem variar bastante e ser bem diferentes do apresentado acima. O ideal é ter o esboço de um projeto e fazer as cotações com um engenheiro ou arquiteto de sua confiança.
Hora de Decidir
Vamos comparar os prós e contras de comprar ou construir um imóvel para ajudar na sua decisão.
Construir imóvel
| Prós | Contras |
| Pode-se construir sob medida para os moradores | Pode levar tempo para se mudar |
| Quando já se tem um terreno | Tem que pesquisar profissionais qualificados e de confiança. |
| Escolher um lote ideal para a sua casa | Lidar com obras é complexa, árdua e requer paciência e está sujeita a diversos imprevistos. |
| Pode-se construir aos poucos e negociar com fornecedores para reduzir custos | Na suspensão de uma obra pode-se perder profissionais contratados. |
| Geralmente, o custo ainda é menor do que o da aquisição de imóvel pronto | As pessoas continuam pagando aluguel durante a construção. |
| Valorização do imóvel construído. | Necessário contratar construtor com CNPJ e funcionários regularizados. |
| Pode-se construir utilizando financiamento terreno+ construção através da CAIXA, incluindo o FGTS | Processo é cheio de regras e precisa ter paciência. |
Comprar imóvel pronto
| Prós | Contras |
| A casa está pronta e pode ser avaliada em detalhes, evitando surpresas. | O imóvel não atende exatamente as necessidades do cliente. |
| Atende quando a mudança é urgente | |
| É mais rápido, pois basta fazer a compra e pegar as chaves. | O imóvel pode precisar de algumas reformas. |
| Não existem dores de cabeça com obra. | O financiamento requer uma entrada de 20%, é de longo prazo e incide juros. |
| Há muitas opções no mercado para escolha | A valorização pode ser menor na revenda. |
| Não há imprevistos e custos extras como em obras. | Nem sempre é possível conciliar localização e imóvel ideais. |
| Pode-se utilizar o FGTS respeitando as regras da CAIXA. | Existe limite de valor para compra do imóvel para uso do FGTS. |
Finalmente, gostaria de complementar de que o preço não é o único critério que deve ser considerado na sua decisão.
Existem valores intangíveis que às vezes não têm preço. A paz que você pretende ter, não passar por estresses e possíveis constrangimentos de construção, aproveitar o tempo disponível para curtir a família nos fins de semana, viajar, são alguns desses valores que me refiro.
Espero ter ajudado a decidir e desejo boa sorte.
